KİRAYI ÖDEMEYEN KİRACIYA KARŞI İKİ HAKLI İHTAR GÖNDERİLMESİ

KİRAYI ÖDEMEYEN KİRACIYA KARŞI İKİ HAKLI İHTAR GÖNDERİLMESİ

Günümüzde konut miktarlarının artması ile doğru orantılı olarak artan kira sözleşmeleri nedeniyle, kiralayan ve kiracı arasındaki uyuşmazlıkların sayısı da bir hayli artmıştır. Bu uyuşmazlıkların bir çoğu kira bedellerinin ödenmemesinden kaynaklanmaktadır. Peki bu durumlarda taraflar neler yapmalı, hangi hukuki yollara başvurmalıdır?

Borçlar Kanunu madde 315’e göre “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” Buna göre kiralayanın muaccel olduğu halde ifa edilmeyen borçları kiracıdan talep etme hakkı vardır. Ancak kanunumuz aynı zamanda kiracıyı da koruyarak, ilk olarak kiraya verenin yazılı olarak süre vermesi ön şartını getirmiştir. Maddenin devamında verilecek bu sürenin ne kadar olacağı ile ilgi bilgilendirmede yapılmıştır. “Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” Yani konutunda oturmakta olan bir kiracıyı tahliye etmek isteyen kiralayan yapacağı ihtar ile borcunu ödemesi için kiracıya en az 30 günlük bir süre vermek zorundadır.

Gelelim bu ihtarın nasıl yapılacağı hususuna; bu husus da Borçlar Kanunu 352/2. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Söz konusu düzenleme ile genel hüküm olan BK 315.maddedeki yazılılık hususu tekrar edilmiş ve sözlü yapılan ihtarların geçersiz olacağı, yapılan ihtarın yazılı olması gerektiği bir kez daha kanun koyucu tarafından vurgulanmıştır. İlgili maddede dikkat çeken bir başka husus ise iki kez haklı ihtarda bulunma şartı getirilmiş olmasıdır. Buradan anlıyoruz ki kiraya veren bir kez en az 30 günlük süre vererek kiracısına ihtarda bulunmuşsa ancak kiracısı borcunu buna rağmen ödememişse kiraya veren, kiracıdan kiralananın tahliyesini isteyemeyecektir. Kiraya verenin tekrardan en az 30 günlük süre vererek ikinci kez yazılı ihtarda bulunması gerekecektir. Kiracı bu takdirde de borcunu ödemezse kiraya veren artık kiralananın tahliyesini dava yolu ile talep edebilcektir. Borçlar Kanunu 352/2 söz konusu tahliye davasının ihtarların yapıldığı kira yılının bitmesinden itibaren 1 aylık sürede açılabileceği belirtilmiştir.

Peki söz konusu ihtarların çekilmesinde dikkat edilecek hususlar nelerdir? Maddeler halinde inceleyelim:

1- Bir kira yılı içerisindeki farklı aylara ait iki ihtar yapılmalıdır.

Yasa maddesinde ifade edilen “bir yıl” tabiriyle kast edilen bir “kira yılıdır.” İki haklı ihtarın, bir kira yılı içerisinde değişik aylara ait olması ve aynı yıl içerisinde tebliğ edilmiş bulunması şarttır. Ayrıca ihtarlarda ödenmeyen kiraların hangi aylara ait olduğu hususu da açıkça belirtilmelidir.

2- İhtarlar haklı olmalıdır.

İhtarlar muaccel hale gelmiş kira bedelleri için gönderilmiş olmalıdır.

3- Zamanaşımı süresi dolmamış olmalıdır.

Dava açmak isteyen kişilerin kira sürelerinin bitmesini takip eden bir aylık süre içinde davalarını açmış olması gerekiyor. Kişiler bu süre içinde yasal haklarını kullanmazlarsa aynı kira yılı şartı sebebiyle bir sonraki yılı beklemek zorunda kalacaklardır.

4- İhtarda, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmediği takdirde hakkında tahliye ve alacak davası açılacağının da belirtilmesi gerekmektedir.

 

Ayrıca belirtmek isterim ki, ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Yani kiraya veren şartlara uygun bir şekilde kiracıya iki kez ihtarda bulunmuş ise kiracı bundan sonra borcu ödeme yoluna gitse dahi kiraya veren kiralanın tahliyesi talebinde bulunabilecektir. (02/11/2018)

Stj. Av. Büşra HACIOSMANOĞLU

Leave a Comment

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir